从2003年年末起，海外投资者关心的已不再是何时进入中国房地产市场，而是这个市场中目前有哪些项目可以马上成交，可以立即参与投资。

近日央行连出重手，收紧银行信贷，使得原本就因为土地成本和拆迁费用迅速上涨而资金紧张的房地产开发商，面临着更大的资金风险。资金上的缺口，必须寻找到其他的融资方式来筹集。对国内房地产市场觊觎已久的外资房地产投资基金，开始借机入场。

2003年的下半年，迹象就已有所显现。基强联行投资管理（中国）有限公司副总裁陈咏东博士告诉记者，去年年中以前，公司拿到的“房地产投资银行”业务，大多是员工们主动出击“跑”出来的，但是现在的情况有所不同，越来越多的上海本地发展商开始主动上门咨询，希望在资金和项目上能找到更为有力的合作伙伴。

“我们的感觉是，这一趋势在今年的下半年会更加明显，并有可能成为增长最迅速的一种融资方式。”陈咏东告诉记者，目前投入到上海房地产的100亿美元左右外资当中（占同期整个上海房地产开发投资总额的13.7％），以海外基金形式出现的约为3亿美元左右，这一数字将在未来2－3年内快速增加至20亿美元。

海外热钱流入国内楼市

海外基金涉足国内房地产市场，在最近4年中经历了一个有趣的演变过程。在2001到2002的两年时间中，海外基金对国内尤其是上海的房地产行业，更多的还是处在观察和市场跟踪的过程中，并未实质性地触及到具体某个项目。到了2003年年初，上海楼市火暴的市场行情令海外基金再也按捺不住，他们开始提出这样的问题：我该怎样真正进入这个市场。

2003年7月，第一家海外基金率先介入上海房地产业，美国摩根史坦利房地产基金投资了卢湾区“锦麟天地雅苑”项目，并在短时间内获得了超出预期30％的丰厚收益。初尝胜果的摩根史坦利房地产基金再接再厉，2004年1月5日，又与上海复地（集团）股份有限公司合作投资约5000万美元，开建“复地雅园”项目。

陈咏东对记者说，从2003年年末起，他们所接触到的海外基金关心的已不再是何时进入这个市场，而是这个市场中目前有哪些项目可以马上成交，可以立即参与投资。

“在这个变化过程中，摩根史坦利参投‘锦麟天地雅苑’的项目，起到了良好的示范作用。”陈咏东说，这个项目的成功，证明了过去海外基金所担心的问题，已不再构成进入中国市场的障碍。

海外基金在评估一地是否可以进行投资时，首先会考察当地的宏观经济环境，地区风险和政策风险，在排除这部分因素后，他们会考虑这样四个问题：第一是能否规范地进行操作；第二是钱如何进来；第三是钱如何出去；第四是投资回报有多大。

但是事情往往会在进入操作层面时开始变得复杂。在央行逐渐收紧信贷规模之前，本地中小规模的发展商如果想寻求与海外投资者的合作，他们的理由只有一个，那就是钱。他们理想的合作模式是：投资者把钱交给他，到项目落实资金回笼后，他按照比例支付相应的回报即可，对于其中的过程，投资者则不必参与。

“而海外投资者，在选择项目与合作伙伴时，更注重谁是他未来的合作伙伴。

他首先会去了解合作伙伴的管理系统、管理团队中每个人的背景，他们培训的基础如何，过去的项目操作是否规范。海外投资者是从与这个公司是否有长远发展的基础来进行评估的。单就某一个具体项目进行合作，他们不会有太大的兴趣。”陈咏东说，海外基金可能先从某个项目开始与合作伙伴进行尝试，经过数个项目后，再进行金融与房地产项目的结合，帮助他们在境外上市。海外基金不仅向合作伙伴投入自有资金，还通过其国际性的融资渠道，帮助发展商进行融资，以利未来双方更长远的合作与发展。

如果在合作关系建立之初，双方由于出发点的不同，在理念上就存在分歧，合作就更谈不上了，这也正是过去海外基金与国内项目难以谈拢的一个主要原因。

外资看高中国房地产市场

从去年6月央行出台121号文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》），到8月的国务院18号令（《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》），到今年3月的“指引”（《商业银行房地产贷款风险管理指引》），再到国务院最新的通知，发展商面临的资金压力越来越大，尤其是中小规模的发展商，对新的融资方式的需求，显得更为迫切。

“即便是有一定规模的发展商，在目前的情况下也需要新的融资渠道的支持。”陈咏东说，过去发展商们的运作方式，是先用部分资金买进地块，随后的开发建设过程资金投入也不大，房屋建成销售后，拿到的回款再去购买土地，如此循环往复。但是各地在推行土地招标政策以后，这个操作模式现已不再使用。

通过土地招标拿到地块，土地款在3个月到半年内就必须要付清。以某家上市房地产公司为例，2003年他们在资本市场融资17亿，单是投深圳一块土地就付出现金14个亿。而在国内，如果一家房地产公司一年的利润有3亿到4亿，已经算是规模巨大的公司。如果单靠这部分利润来买地进行滚动开发，生意岂不是要越做越小。“所以今后房地产业与资本市场以及金融业必定要结合得更为紧密，才有可能真正做大。”陈咏东说。

2004年对于国内的房地产业，与海外资金的合作才刚刚开始。而且目前热衷涉足国内房地产市场的境外投资银行，还只是为数不多的几家最大的国际性公司。从某种程度上说，要想真正缓解国内中小型房地产开发商的资金压力，主要还要依靠国内的融资渠道，在现有的投资银行业务中，建立自己的针对房地产业的服务体系。

大门已经开启，资金正在涌入。尽管起步阶段流入的资金还非常有限，但至少说明，目前国内的房地产市场对海外投资者有着莫大的吸引力。